반드시 알아야 하는 부동산 계약 시 주의사항 역전세난, 갭투자, 깡통전세

반드시 알아야 하는 부동산 계약 시 주의사항 역전세난, 갭투자, 깡통전세

요즘 대출이 규제되고 금리가 인상되면서 전셋값이 하락되는 여러 가지 요인이 맞물려 있기 때문에 과거보다 부동산 계약을 신중하게 해야 하는 시기입니다. 특히 사람들이 집에 투자하는 돈이 재산의 전부인 경우가 많기 때문에 부동산 계약 시 꼼꼼히 확인을 해야만 합니다. 그래서 오늘은 부동산 계약 시 반드시 알아야 하는 점과 혹시 모를 손해를 최소화하기 위한 주의사항을 알려드리겠습니다.

 

 

새로운 세입자(임차인)를 못 구하면 보증금을 돌려줄 수 없다?

집주인(임대인)은 세입자를 못 구해 보증금을 못 돌려줘서 걱정 세입자(임차인)은 보증금을 못 돌려받아서 걱정인 경우가 많죠 이런 경우를 역전세난이라고 합니다 역전세난이란 전세 수요는 줄어들고 전세 물량이 많아지면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 말합니다 우리나라는 관행적으로 새로운 세입자가 들어와야 새로운 세입자(임차인)에게서 받은 보증금으로 보증금을 돌려주는 것이 일반화가 되다 보니 현실적으로 이러한 역전세난이 발생했을 때 보증금을 돌려받는 것이 어려운 경우가 많습니다

 

 

갭투자는 예를 들어 매매 가격이 10억 원인 주택의 시세가 9억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원으로 집을 사는 방식을 말합니다

깡통전세는 집주인(임대인)의 아파트 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 70%가 넘는 경우를 깡통전세라고 합니다

즉 부동산 시장이 불황인 요즘 시대에 갭투자한 집에 전세로 들어간 세입자(임차인)는 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다

 

세입자(임차인)가 들어오기 전이라도 보증금을 돌려줘야 한다.

새로운 세입자(임차인)가 들어오기 전이라도 법적으로 만기가 되면 반드시 보증금을 돌려줘야 합니다 그리고 세입자(임차인)는 임대차 계약이 끝나기 3개월 전이 되면 미리 집주인(임대인)에게 계약 해지 의사와 자신의 상황을 문자나 내용증명으로 보내야 하고 집주인(임대인)은 계약 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하기 때문에 반드시 보증금을 돌려줘야 합니다

 

만약 집주인(임대인)에게 계약 해지 의사를 사전에 고지하였음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하고 새로운 집으로 이사를 하게 되는 경우가 생길 수 있는데 이럴 경우 보증금에 대한 우선 변제 효력을 상실할 수 있습니다 그럼 어떻게 해야 할까요?

 

법원에 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다.

임차권등기명령 신청이란 이사를 가더라도 법적으로 보증금을 보장하는 제도입니다 법원에서 임차권등기명령을 하게 되면 등기부 등본에 기재가 되면서 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다 그러므로 보증금을 지킬 수 있습니다 만약 집주인(임대인)이 새로운 세입자(임차인)를 구하기 전이나 보증금을 반환할 의지가 없어 보인다면 반드시 이사 전 임차권등기명령을 신청하고 반드시 등기부 등본에 임차권등기명령이 기재된 것을 확인하고 이사를 하시기 바랍니다

 

또 하나의 방법 지급명령신청

보증금 반환 청구 소송을 하기 전 간편하게 할 수 있는 방법으로 지급명령신청이 있습니다 지급명령신청은 보증금을 받지 못했으니 법원에 보증금에 대한 지급명령을 내려달라고 신청하는 것으로 법원에서 재판을 열지 않고 판사가 검토해 지급명령서를 집주인(임대인)에게 보내게 되고 집주인이 이에 대해 2주 이내 이의 신청을 하지 않을 시 지급명령이 확정되면서 확정된 지급명령으로 강제 집행을 하게 됩니다

 

만약 계약기간이 남아있는 상태에서 이사를 가야 될 경우 집주인(임대인)에게 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

계약 만료 전에는 보증금을 돌려받을 수 없습니다 그 이유는 계약기간 동안에는 집주인(임대인)이 보증금을 돌려줘야 하는 법적 의무를 면하는 기간이기 때문입니다 이럴 경우 집주인(임대인)과 협의를 통해 해결해야 합니다

 

부동산 계약을 하다 보면 계약할 때와 계약 후 변화된 상황으로 인해 계약을 파기해야 하는 경우가 생길 수 있는데요 실제로 계약 파기가 가능한지 알아보겠습니다

 

 

계약 당시보다 집값이 떨어졌을 경우 계약 파기가 가능합니다.

단 계약금만 지불했을 경우 계약금을 포기하면 계약 파기가 가능합니다 만약 중도금이 지급된 이후라면 계약 해지가 불가능합니다

 

부동산 중개인 말만 믿고 계약한 집이 실제로 다르다면 계약 파기하지 마세요.

부동산 중개인은 말 그대로 중간에서 소개만 해주고 수수료를 받는 입장입니다 부동산 중개인의 말만 믿고 계약했다면 집주인(임대인) 과는 상관이 없기 때문에 계약금을 포기하면서까지 계약을 파기하지 마시고 중개인과 해결해야 합니다

 

세입자(임차인)가 월세를 못내는 경우

간혹 월세를 내지 않는 세입자가 있는데 이럴 경우 임대차 보호법에서 세입자(임차인)에게 유리하게 적용되는 규정들이 적용이 되지 않습니다 주택은 월세 2회 연체, 상가는 월세 3회 연체 시 계약 해지 사유가 되기 때문에 꼭 월세를 기한 내에 납부하셔서 임대차 보호법으로 보장된 규정을 지키시기 바랍니다

 

그리고 이사 전 반드시 집 상태를 꼼꼼히 확인하여 집주인(임대인)에게 알리거나 사진 등으로 기록해두어 계약 종료 시 집주인(임대인)과 생길 수 있는 분쟁을 사전에 방지하시기 바랍니다

 

힘들게 번 돈으로 집을 구하고 사는 만큼 해당 글이 부동산 계약하는 데 도움이 되길 바랍니다

 

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